Laudo de vistoria técnica pode evitar brigas entre locador e locatário em caso de obras

A cláusula de contratação de locação, que coloca o locatário como responsável por eventuais danos causados ao imóvel, é insuficiente para determinar quem de fato deve arcar com as despesas. O Novo Código Civil estabelece o que, em princípio, Deve ser assumido por cada uma das partes.

Mas especialistas em direito imobiliário asseguram que a melhor maneira de evitar problemas é detalhar ao máximo a situação em que a propriedade se encontra no momento da assinatura do contrato.

A dona de casa Carla Palmeira, por exemplo, não esperava que, ao reclamar de problemas elétricos e hidráulicos surgidos em seu apartamento anterior, teria que observar o próprio dono do imóvel, formado em engenharia, fazer os consertos nos finais de semana. “Os consertos que ele fazia voltavam a causar problemas”, assinala Carla, que se sentiu impotente por não ter podido exigir, à luz do contrato, que o dono do imóvel contratasse mão de obra especializada em vez de fazer o trabalho pessoalmente, na companhia dos filhos adolescentes, durante os seus dias de folga. Os dela aguardavam na sala. “Nesses dias, eu tinha a impressão de que não era a dona da minha casa”, reporta.

Mas, além dessa situação anedótica, em que o dono do imóvel assumiu a responsabilidade por conta própria, a maioria dos conflitos entre locadores e locatários envolve a discussão em torno de quem vai arcar com custos de reformas.

A quem deve ser enviada a conta por vazamentos, fiações com defeito e mesmo erros de projeto que são detectados somente depois que o contrato de locação foi assinado?

Especialista em direito imobiliário, a advogada Rita Martins destaca que a melhor forma de evitar discussões e ações na Justiça é a realização de um laudo de vistoria técnica, preferencialmente na companhia de um engenheiro ou técnico.

“É preciso checar tudo, se as torneiras estão funcionando, se há energia em todas as tomadas. E o inquilino precisa ser muito mais atencioso, pois ele vai assumir no contrato que o apartamento está em boas condições de uso”, diz Rita.

Com intensa atuação no setor imobiliário, o advogado Henrique Guimarães destaca que o Código Civil prevê três tipos de benfeitoria nos imóveis: as necessárias (como conserto de caixa d’água),em que normalmente as despesas são bancadas pelo dono do imóvel; as úteis (como conserto de portas internas); e as voluptuárias (como a instalação de uma piscina). No segundo caso, há espaço para negociação entre as partes, mas, no último, a obra normalmente só é feita se o locatário assumir as despesas e ainda assim obtiver autorização do dono.

Guimarães explica que o conceito de voluptuária pode mudar em função da natureza do
imóvel. “Construir uma piscina pode ser um luxo para quem aluga um sítio, mas não para quem aluga um clube”, conceitua o advogado.

O especialista destaca ainda que nem sempre uma reforma que não seja expressamente útil vai recair sobre o locatário apenas porque ocorreu após a assinatura do contrato. “Qualquer dano provocado pela ação do tempo, como a queda de um muro externo, deve ser de responsabilidade do proprietário”, afirma.

Benfeitorias Previstas Pelo Código Civil

REFORMAS NECESSÁRIAS
Na linguagem jurídica, são aquelas de maior valor hierárquico, pois, de acordo com o Código Civil, estão estritamente a cargo do locador, podendo ser realizadas pelo locatário com posterior indenização, como alterações nos sistemas hidráulico e elétrico, sem os quais os locatários não podem usufruir do imóvel de forma adequada

REFORMAS ÚTEIS
São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel locado, como troca de portas internas, por exemplo. Essas reformas são indenizáveis ou não, a depender do contrato assinado. É importante que no documento o proprietário não faça objeção a eventual indenização

REFORMAS VOLUPTUÁRIAS
Obras caras que se destinam exclusivamente a aumentar a capacidade de o imóvel proporcionar recreio e lazer aos moradores. Pelo Código Civil, essas benfeitorias não são indenizáveis e devem ser retiradas ao fim do contrato de locação. É o caso de piscinas, quadras desportivas e saunas, por exemplo. Ainda assim, a construção desses aparelhos está sujeita à expressa aprovação por parte do proprietário do imóvel

Fonte: A Tarde, por Gilson Jorge