Análise sobre os principais aspectos do Novo Código de Obras do Município de Salvador

Em 03.10.2017 foi publicada a Lei 9.281/2017, instituindo nova disciplina da execução de obras e serviços no Município do Salvador, com vigência inicial em 04.12.2017.

O “Novo Código de Obras” faz parte de um conjunto de medidas de modernização da legislação municipal prevista no programa Salvador 360, referente ao eixo denominado Simplifica, com fins de facilitar o acesso da população aos serviços.

Em suas disposições preliminares, no artigo primeiro, a lei já dispõe acerca de dois princípios inovadores, quais sejam: o da presunção da propriedade ou da autorização do proprietário por parte do solicitante da licença; e o da corresponsabilidade dos profissionais legalmente habilitados e responsáveis legais pelo imóvel.

No que tange ao princípio de presunção da propriedade, este tem o objetivo de simplificar os procedimentos de licença perante os órgãos municipais, tendo o tratamento equivalente ao do proprietário o possuidor, pessoa física ou jurídica, bem como seu sucessor que a qualquer título, tenha de fato o exercício pleno do direito de usar o imóvel, objeto de obra ou serviço.

Nessa seara, para demonstrar seu direito, o possuidor deve atender a um dos seguintes requisitos: possuir autorização do titular do domínio; ser legalmente habilitado; deter título de posse; ou deter a inscrição imobiliária nominal há mais de 05 (cinco) anos, nos termos do parágrafo quarto do artigo 46 da nova lei.

Importante salientar que o licenciamento de projetos, obras e instalações de equipamentos não implica no reconhecimento pelo Município do direito de propriedade ou posse sobre o imóvel.

Já em relação ao princípio da corresponsabilidade dos profissionais legalmente habilitados e responsáveis legais pelo imóvel, aplica-se em relação à segurança executiva do projeto e ao enquadramento urbanístico, descentralizando a responsabilidade da fiscalização pelo Município, distribuindo tal função às demais entidades, como CREA, CAU e Corpo de Bombeiros do Estado da Bahia.

Como reflexo, a Lei Municipal de Segurança e Combate contra Incêndio restará revogada, devendo ser aplicada, portanto, a legislação estadual sobre o assunto, passando a atuação para o Corpo de Bombeiros do Estado.

Demais disso, o Novo Código de Obras do Município traz novos procedimentos no que tange ao licenciamento para obras, classificando os licenciamentos em quatro grupos, dispostos nos artigos 5º ao 20º, sendo o Grupo I aquele em que o licenciamento é dispensado; Grupo II, que será objeto de licenciamento simplificado; Grupo III, objeto de licenciamento integral e Grupo IV, objeto de licenciamento especial.

Em que pese a lei anterior já prever alguns casos de isenção de licenças, a nova lei traz um leque maior de obras dispensadas do licenciamento municipal, devendo serem realizadas, porém, com orientação de um profissional habilitado. Como exemplo dessas obras temos aquelas que envolvem a execução e impermeabilização de laje; execução ou recuperação de calçadas ou passeios; instalação de aparelhos de ar-condicionado; instalação ou substituição de esquadrias externas; limpeza e nivelamento de terreno com movimentação de terra de até 50cm de altura, entre outras.

As obras do grupo II, objeto do licenciamento simplificado, deverão ser executadas com orientação e acompanhamento de profissional legalmente habilitado, sendo o licenciamento precedido da apresentação das declarações, documentos e projetos especificados na Carta de Serviços e do pagamento das taxas correspondentes, sendo que, em que pese a análise do Município quanto aos dados e informações apresentados, a responsabilidade pelo cumprimento integral das declarações e normas legais, inclusive dos parâmetros urbanísticos e construtivos a serem fiscalizados pelo Município, é do proprietário e dos responsáveis técnicos.

Nesse grupo se enquadram as obras relativas à construção de abrigo ou compartimento de resíduos sólidos; construção de quadra esportiva descoberta e/ou piscina; construção de stand de vendas não contemplado no Alvará de Licença; reforma para alteração de fachada; substituição de piso e/ou revestimentos e reparos em áreas comuns de condomínio, inclusive piscinas, entre outras.

Importante salientar que os empreendimentos previstos no Grupo II, mas que solicitem a inserção no Programa de Certificação Sustentável (IPTU Verde); que ultrapassem o Coeficiente de Aproveitamento Básico e que se situem em esquinas serão licenciados pelo procedimento previsto para o Grupo III.

Nessa seara, nas obras do Grupo III, objeto de licenciamento integral, o Município realizará a análise técnica dos documentos e projetos, sendo de responsabilidade do proprietário e dos responsáveis técnicos o cumprimento integral do projeto aprovado pelo Município, englobando as licenças para amembramento, desdobro, desmembramento e remembramento; execução de demolição total ou parcial de área construída acima de 1.000m² (um mil metro quadrados), que não esteja contemplado no alvará de licença; entre outras.

Por fim, nas obras do Grupo IV, objeto de licenciamento especial, devem ser apresentados documentos e projetos específicos descritos na Carta de Serviços, enquadrando-se nesses casos a construção de empreendimentos geradores de impacto ambiental – EGIA; empreendimento geradores de impacto de vizinhança – EGIV; empreendimentos ou atividades enquadrados como polos geradores de tráfego – PGT; licença para reurbanização integrada; execução de obras em logradouros públicos; entre outras.

Vale destacar que, nos termos do artigo 51, os alvarás de licença dos grupos III e IV poderão já contemplar a execução de demolição total ou parcial de imóveis existentes no terreno objeto de licenciamento; execução de terraplanagem; construção de muro de contenção e instalação de tapume; e construção de stand de vendas no terreno do imóvel a ser edificado, ocupando até 20% (vinte por cento) da área do terreno, simplificando, dessa forma, o procedimento de licenciamento, uma vez que não mais se fará necessária a licença para cada uma das obras mencionadas.

Demais disso, a lei traz também a possibilidade de execução, sem aditamento da licença expedida, das modificações em projetos aprovados, desde que não impliquem mudança do uso, aumento da área construída total e de cada unidade imobiliária, alterações da implantação de blocos ou prédios, desde que respeitadas as disposições legais e obrigando-se o requerente a apresentar as peças gráficas para análise quando da comunicação da conclusão da obra.

Nesta senda, importante destacar o artigo 64 da nova lei, o qual dispõe acerca da anistia daqueles que realizaram obra e serviços irregulares (sem o devido licenciamento municipal), desde que paguem o valor na integralidade das outorgas onerosas e taxas, bem como da multa correspondente, possibilitando o parcelamento em até 24 (vinte e quatro) meses.

Importante destacar que a anistia somente será concedida para aqueles que no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias após a vigência da Lei nº 9.281/2017 solicitarem ao Município o reconhecimento da sua construção.

Nesses casos, admitir-se-á o pagamento da multa e outorga através de Transferência do Direito de Construir (TRANSCON). Além disso, aqueles isentos do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU), tornar-se-ão isentos do pagamento das taxas correspondentes à licença, autorização e declarações, projetos e documentação que subsidiem a expedição da licença.

Sobre essa matéria, foi publicado o decreto municipal sob o número 29.259/2017, com vigência a partir de 04.12.2017, tendo como objeto a regulamentação do referido artigo, dispondo, portanto, acerca do procedimento e documentos necessários para a formalização da anistia prevista.

Dessa forma, o reconhecimento da construção se dará por meio da expedição do Termo de Reconhecimento de Edificação Concluída (TREC) pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo (SEDUR), considerando-se edificação concluída aquela cujas obras e serviços tenham sido finalizados até a data de início de vigor da Lei 9.281/2017, ou seja, até 04.12.2017.

A SEDUR realizará a verificação dos requisitos necessários, a partir dos documentos listados no artigo 6º do decreto, como declaração do requerente quanto à conclusão da obra executada irregularmente e isenção do Município e Responsável Técnico pelo levantamento físico cadastral, quanto à segurança, solidez e salubridade da edificação; levantamento físico cadastral, memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica.

O levantamento Físico Cadastral deve atender as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), bem como conter informações como planta de localização do bem imóvel, planta de situação, planta baixa, cortes, memorial descritivo constando endereço completo, descrição das áreas internas, entre outras.

Assim, o TREC será expedido após análise pela SEDUR quanto ao pagamento das taxas, acréscimos de potenciais construtivos e multas, devendo conter informações como a indicação do requerente; endereço completo do imóvel; área do terreno e áreas construídas; natureza da obra e nome do empreendimento, se houver; bem como a indicação de que o Termo de Reconhecimento de Edificações Concluídas (TREC) não implica no reconhecimento da Prefeitura e do Responsável Técnico pelo levantamento físico cadastral quanto ao atendimento e exigência da legislação urbanística vigente, nem tampouco serve de atestado de segurança, solidez ou salubridade da edificação, servindo apenas como reconhecimento da obra descrita e para fins de averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por fim, outro aspecto relevante do Novo Código de Obras é que, nos termos do artigo 73, os pedidos administrativos protocolados anteriormente a sua entrada em vigor serão analisados segundo as leis vigentes à época do seu protocolamento, sendo que a pedido do interessado, poderão ser analisados conforme as disposições do novo código, possibilitando ao requerente optar pelo procedimento mais benéfico a ele.

Dessa forma, resta claro que o Novo Código de Obras é uma inovação aos serviços prestados pelo Município, sendo capaz de trazer simplicidade e rapidez nos processos administrativos, e refletindo de forma benéfica no desenvolvimento econômico da cidade.

Por Adrielle da Hora