A nova lei do distrato imobiliário e as ações por atraso de obra

Frutos do boom imobiliário que antecedeu a crise econômica, as ações que versavam sobre atraso de obra multiplicaram-se nos tribunais de todo o país, confrontando diversas teses jurídicas construídas por adquirentes e incorporadoras.

Como é comum em demandas que assumem caráter repetitivo, os Tribunais desenvolveram jurisprudências que foram se consolidando e viabilizando o julgamento conjunto e mais célere destes processos. Foi o que ocorreu com questões relevantes tais como a retenção de pagamentos nos casos de distrato, o momento da restituição dos valores pagos, e a responsabilidade pelo pagamento dos serviços de corretagem, e a possiblidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal em caso de atraso. Todos estes temas foram afetados pelo Superior Tribunal de Justiça para julgamento conjunto em sede de recursos repetitivos. Outros temas, embora não pacificados por Cortes Superiores, também foram ganhando jurisprudência consolidada em tribunais estaduais de segunda instância, a exemplo da validade da cláusula de tolerância.

Sancionada em dezembro de 2018 pelo então Presidente Michel Temer, a Lei 13.786/18 (‘Lei do Distrato Imobiliário’) alterou a Lei de Incorporações trazendo importantes mudanças que deverão nortear não só a elaboração dos contratos de promessa de compra e venda (novo artigo 35-A da Lei 4.591), mas também o julgamento das futuras ações de atraso de obra.

Com as novidades da referida Lei, vários dos temas que antes eram objeto de ferrenhas discussões processuais deverão ser reduzidos a mera tarefa de subsunção normativa (adequação do fato à lei). É dizer, o juiz terá agora balizamentos legais mais diretos e objetivos para julgamento destas causas, reduzindo o âmbito de discussão hoje disponível aos advogados das partes.

É o caso, por exemplo, da validade da cláusula de tolerância de até 180 dias, que passa a ser expressamente permitida pela Lei, desde que pactuada de forma clara e destacada (artigo 43-A da Lei 4.591). O atraso na entrega para além deste prazo dará ao adquirente direito à indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.

Esta previsão, como se observa, afasta pretensões de indenização em outros percentuais que não o de 1% previsto em lei, e que deverá incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor do contrato como era comumente pleiteado e decido por muitos juízes.

O desfazimento do contrato por culpa do adquirente também teve seus efeitos definidos na nova Lei, com expressa autorização para que do valor a ser restituído pela incorporadora sejam abatidas as despesas com corretagem, impostos, e multa contratual que poderá chegar até 25%. Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o incorporador poderá restituir os valores até o prazo de 30 (trinta) dias após o alvará de habite-se.

Ficou definida, ainda, que o adquirente que permanecer no imóvel após o desfazimento de contrato por sua culpa deverá ao incorporador, mensalmente, o percentual de 0,5% sobre o valor do contrato a título de fruição.

As inovações legislativas certamente não porão fim às discussões judiciais e nem estão imunes de questionamentos acerca da sua constitucionalidade, ou a ainda da possibilidade de cumular indenizações suplementares com aquelas previstas em lei. Não se pode negar, contudo, a mudança de cenário a ser verificado nas ações de atraso de obra propostas com base em contratos firmados após a nova Lei.