Tira dúvidas sobre a lei dos condomínios

Qual a principal mudança da nova lei dos condomínios, em vigor desde o ano passado?

A principal mudança trazida pelo Novo Código de Processo Civil, no que tange a condomínios, refere-se ao procedimento judicial para a cobrança dos débitos condominiais. Nos termos do artigo 784, inciso X do referido código, os créditos atinentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício são títulos executivos extrajudiciais. Ou seja, o procedimento de cobrança aos condôminos inadimplentes passou a ser mais simples e célere, dispensando audiência inicial de conciliação, produção de provas e prolação de sentença. A cobrança de qualquer título de crédito extrajudicial (inclusive dos débitos condominiais) já inicia-se na fase de execução, com possível penhora de bens do devedor. Assim, atualmente, os condôminos inadimplentes receberão uma ordem de pagamento, expedida por juiz, com fins de que o débito seja quitado no prazo de 03 (três) dias, sob pena de ter seus bens penhorados, inclusive, o próprio imóvel. Dessa forma, é possível afirmar que as novas regras possibilitarão aos condomínios recuperarem de forma mais célere e efetiva seus créditos, refletindo na melhor gestão e melhoria a todos.

Quanto tempo de defesa os inadimplentes de condomínios têm após serem intimados pela Justiça?

O prazo de pagamento é de três dias, e findo este período já há possiblidade de penhora de bens. A defesa (que é feita através de Embargos à Execução), pode ser apresentada no prazo de 15 dias.

Condôminos inadimplentes podem participar normalmente de assembleias e reuniões de condomínio?

Conforme o Código Civil, o condômino tem o direito de participar e votar nas deliberações da assembleia, desde que esteja quite com suas obrigações. Isto posto, existe uma corrente que defende que é possível vetar até mesmo a presença física do condômino inadimplente em assembleias. Por outro lado, a maioria dos doutrinadores defende, com base em princípios constitucionais, que o condômino inadimplente pode estar presente nas assembleias, não podendo porém, manifestarse nem votar acerca das deliberações em assembleia.

Condôminos com dívidas podem ser impedidos de utilizar áreas comuns como salão de festas, piscinas e academias?

Atualmente existem decisões que permitem tal restrição, sob o fundamento de que é intolerável o uso dos equipamentos de lazer pelo condômino inadimplente, tendo em vista aos que pagam em dia sua quota condominial. É importante ficar claro que para que seja possível essa vedação, faz-se necessária a previsão expressa na Convenção de Condomínio, assim como é válida a notificação prévia ao devedor. Além disso, vale ressaltar que a restrição somente pode englobar os serviços que não são considerados essenciais, uma vez que serviços como fornecimento de água, gás e elevador não podem ser suspensos.

O devedor pode ter o nome incluído em lista de devedores, como o SPC e Serasa?

Não há disposição legal clara acerca do assunto. No entanto, a inscrição em cadastros de inadimplentes pode ser realizada com maior segurança desde que haja previsão na Convenção do Condomínio e notificação prévia ao devedor, alertando para o risco de negativação.

Quando o inquilino deixa de pagar o condomínio, para quem vai a cobrança?

No presente caso, a cobrança deve ser realizada ao proprietário, uma vez que a relação jurídica do condomínio é com o proprietário e não com o inquilino.

Os condomínios precisam incluir o CPF do dono do imóvel nos boletos de cobrança?

Conforme determinação do Banco Central, a partir de janeiro de 2017, os boletos de cobrança bancária devem ser registrados pelo beneficiário no banco emitente. Ou seja, nenhum boleto bancário pode mais ser emitido sem a vinculação do pagador, com informações do CPF ou CNPJ, a depender do caso. Ainda de acordo com o Banco Central, o pagador é o devedor da dívida, assim como o aceitante da obrigação. Assim, devem ser informados as duas inscrições.

Qual a melhor forma de negociar as dívidas antes que o débito se torne um problema judicial?

O melhor caminho para a negociação é inicialmente o levantamento, pelo inadimplente, de todos os débitos vencidos, avaliando e programando uma forma para o pagamento da dívida. Com isso, ter o contato direto com o condomínio, sendo transparente quanto aos problemas financeiros e apresentando uma proposta de pagamento, proposta esta a qual esteja disposto a cumprir. É importante ficar claro que hoje a melhor estratégia é a negociação de forma extrajudicial e amigável, uma vez que não há o desgaste da relação e os dois lados saem ganhando.

Por Adrielle da Hora, advogada do Torres e Piresleis